Quy định & cách tính mật độ xây dựng biệt thự mới nhất

Đối với các chủ thầu công trình, nhà ở, mật độ xây dựng là một khái niệm rất quen thuộc, tuy nhiên với những người khác thì khái niệm này còn khá mới mẻ.

Cách tính mật độ xây dựng nhà ở như thế nào? (Ảnh: Internet)

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ mật độ xây dựng là gì, quy định và cách tính mật độ xậy dựng biệt thự mới nhất hiện nay.

Mật độ xây dựng là gì? Ý nghĩa của mật độ xây dựng

Khái niệm mật độ xây dựng quy định tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng như sau: Mật độ xây dựng là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Trong đó không bao gồm diện tích của các công trình khác như: bể bơi, tiểu cảnh trang trái, sân thể thao ngoài trời (trừ sân xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh; sân tennis…).

Mật độ xây dựng có 3 ý nghĩa sau:

• Là chỉ số trực quan nhất để so sánh được lượng quỹ đất dành cho sinh hoạt dân cư. Nếu tuân thủ đúng mật độ xây dựng, không gian sinh sống của cộng đồng sẽ rất rộng rãi, khoa học và đáp ứng nhu cầu chung. Nói cách khác, mật độ xây dựng chính là thước đo quan trọng để đánh giá giá trị các công trình, dự án khu dân cư/khu đô thị và sự văn minh.
• Dựa vào mật độ xây dựng có thể biết được đất ở một nơi có mật độ cao hay thấp, từ đó đưa ra lựa chọn thích hợp với nhu cầu của bản thân. Thông thường, những nơi có mật độ thấp (lượng dân ít hoặc vừa phải, nhiều tiện ích và các công trình phục vụ dân sinh bố trí khoa học…) sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người.
• Là căn cứ để xử phạt các trường hợp xây dựng trái quy định, trái phép, xây dựng ồ át, thiếu quy hoạch.

Hiểu rõ mật độ xây dựng sẽ mang đến nhiều lợi ích (Ảnh: Internet)

Phân loại mật độ xây dựng

Hiện nay, mật độ xây dựng được chia thành 2 dạng chính:

Mật độ xây dựng thuần: Là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng (khu chung cư, nhà ở, biệt thự, khu nghỉ dưỡng…) trên tổng diện tích đất. Lưu ý: Tỉ lệ này không bao gồm diện tích của các công trình xây dựng bên ngoài (trừ một số thiết kế kiên cố, chiếm diện tích lớn trên tổng bề mặt diện tích đất nền như sân thể thao, sân tennis…).

Mật độ xây dựng gộp: Là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích của khu đất, gồm: diện tích các khu cây xanh, khu sân đường, toàn bộ khu vực không xây dựng công trình trong khu đất.

Khái niệm liên quan đến mật độ xây dựng

Bên cạnh mật độ xây dựng thì có có một số khái niệm liên quan khác bạn cần nắm trước khi tìm hiểu cách tính mật độ xây dựng, cách tính mật độ xây dựng công trình và cách tính mật độ xây dựng TP HCM như sau:

Hệ số sử dụng đất: Là tỉ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Lưu ý: Diện tích sàn xây dựng gồm tất các sàn của 2 tầng cộng lại nhưng trừ các hố thang máy và tầng kỹ thuật. Diện tích phần mái và sàn tầng hầm sẽ không được tính vào diện tích sàn của khu vực tính hệ số sử dụng đất.

Chỉ giới đường đỏ: Là ranh giới phân định giữa diện tích xây dựng của lô đất với diện tích xây dựng đường giao thông hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Sơ đồ chỉ rõ chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ (Ảnh: Internet)

Chỉ giới xây dựng: Là thuật ngữ chỉ đường ranh giới ngăn cách giữa khu vực gia chủ hay chủ đầu tư có thể xây dựng trên khu đất. Thông thường, chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc lùi một khoảng nhất định so với chỉ giới đường đỏ tùy vào mỗi công trình.

Cách tính mật độ xây dựng biệt thự

Sở Xây Dựng đã hướng dẫn cách tính mật độ xây dựng công trình kiến trúc xây dựng căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng v/v Ban hành: “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” (QCXDVN 01:2008/BXD

Công thức tính

Mật độ xây dựng biệt thự (%) = Diện tích chiếm đất của biệt thự (m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng (m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của biệt thự tính theo hình chiếu bằng của công trình biệt thự (trừ nhà phố hoặc liên kế có sân vườn).
• Diện tích chiếm đất của biệt thự không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình khác như: bể bơi, các tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định, chiếm khối tích không gian trên mặt đất, bể cảnh…).

Quy định về mật độ xây dựng của các công trình

Nhà ở nông thôn

Ở nông thôn, quy định về mật độ xây dựng nhà ở cũng tuân theo công thức chung nhưng mỗi khu vực sẽ có giới hạn số tầng được xây. Một số quy định phổ biến:

Nhà phố

Xây dựng nhà ở thành thị phải tuân thủ nhiều quy định hơn so với ở nông thôn, nhất là khu vực thành phố lớn. Một số quy định cần lưu ý như sau:

Độ vươn ban công và ô văng

Các quy định khác

• Nhà ở trong hẻm không được xây sân thượng
• Nhà có đường rộng 7m chỉ được xây dựng dưới các tầng trệt, lửng, 2 tầng có sân thượng.
• Vị trí nhà ở các trục đường thương mại: được xây tối đa 5 tầng
• Lộ giới > 20m: được xây tối đa 4 tầng (trệt, lửng, sân thượng)
• Lộ giới < 20m: được xây trệt, lửng hoặc 2 tầng

Mật độ xây dựng tối đa

Trên thực tế, mật độ xây dựng tối đa phụ thuộc vào nhiều yếu tố và tùy trường hợp. Dưới đây là bảng quy định mật độ xây dựng tối đa áp dụng cho nhà ở liền kề, biệt thự và nhà độc lập.

Tầng cao tối đa

Số tầng cao tối đa ở mỗi công trình sẽ có sự chênh lệch tùy vào từng khu vực. Cụ thể như sau:

Hi vọng với những chia sẻ ở trên bạn đã có thêm những thông tin hữu ích về cách tính mật độ xây dựng biệt thự, cách tính mật độ xây dựng ở TP HCM nói riêng và cách tính mật độ xây dựng nói chung. Tiếp tục theo dõi những bài viết khác của chúng tôi nhé!